Cette concentration de l'impôt sur le patrimoine immobilier risque d'avoir un impact fortement négatif pour les propriétaires.
Dans son programme fiscal, Emmanuel Macron a préconisé de concentrer l’ISF, impôt sur la fortune, pour le transformer en un nouvel impôt à venir sur la fortune immobilière. Que faut-il en attendre ? Sans doute rien de bon. Pour diverses raisons certes économiques, mais pas seulement.
Sur le plan économique, cela va proportionnellement alourdir un peu plus la charge qui pèse sur les propriétaires immobiliers et fonciers par rapport aux autres épargnants. Autrement dit, éloigner encore les investisseurs de ce secteur. Or, l’immobilier est stratégique et vital. Quand un pays connaît une crise du bâtiment ou de l’immobilier, c’est toute son économie qui s’en ressent.
La catastrophe des subprimes l’a suffisamment montré. Pourtant l’immobilier français est déjà surtaxé. Non seulement à cause des charges sociales qui pèsent sur les entreprises du bâtiment, grandes consommatrices de main d’œuvre, mais aussi parce que la propriété immobilière subit un nombre toujours croissant d’impôts.
Le capital affronte, par exemple, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxes d’aménagement, taxes d’urbanisme, droits de mutation en constante augmentation et autres taxes sur les logements vacants, sur les terrains devenus constructibles, sur les friches, surtaxe sur les résidences secondaires etc. Quant aux revenus fonciers, quand il en reste, ils peuvent être imposés à près de 65 % en additionnant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et contribution sur les hauts revenus.
En ajoutant l’ISF à tous ces impôts largement dissuasifs, il était déjà difficile de convaincre un investisseur de s’engager en France et encore plus dans l’immobilier, par hypothèse non délocalisable. Si l’impôt sur la fortune devient demain un impôt propre à l’immobilier, il va donc clairement devenir repoussoir pour ce type d’investissement, d’autant que son caractère confiscatoire ne lui sera pas ôté. Autrement dit, les investisseurs ou épargnants s’écarteront de l’immobilier par réflexe, pour fuir la confiscation qu’ils ressentent en payant cet amoncellement d’impôts.
Les conséquences seront alors néfastes pour tout le monde : le bâtiment en ressentira les effets puisque le neuf sera aussi touché, avec les effets induits en termes d’emploi ; les locataires le sentiront aussi passer puisqu’un propriétaire est toujours tenté de reporter une charge sur son locataire en augmentant le loyer pour tenter de conserver un rendement net ; les petits propriétaires ne seront pas non plus épargnés puisque si l’immobilier devient la bête noire de l’Etat, il y a fort à parier que cela jouera sur les prix, alors que le marché doit déjà faire face à une bulle en préparation.
Sans oublier la clientèle étrangère qui restera toujours aussi méfiante à l’égard d’un marché français aussi lourdement taxé. Car l’ISF sur l’immobilier français frappe même les non résidents, quand le soleil méditerranéen brille également en Italie ou en Espagne.
Plutôt que la suppression totale de l’ISF comme demandée par Contribuables Associés, cette concentration de l’impôt sur le patrimoine immobilier risque d’être fortement négative.
Le gouvernement en attend un retour de nos exilés fiscaux et un déplacement de l’investissement immobilier soi-disant inerte vers des placements boursiers paraît-il dynamique. On peut pourtant s’interroger sur ce type de motivation qui revient à pénaliser un type d’investissement par rapport à un autre. Le placement en bourse est tout à fait honorable mais pourquoi le favoriser au détriment de la pierre, alors qu’un pays a tout autant besoin de logements ou de terres que d’usine ou de services. L’action en bourse doit-elle être récompensée parce qu’elle est mobile et représente l’international et l’immeuble puni parce qu’il ne peut voyager et reste donc soumis à son pays d’attache ? Rien ne le justifie.
L’épargnant bon père de famille est aussi honorable et utile que le jeune trader sans frontières.
Comme nous le disions en mars dernier, le projet d’impôt sur la fortune immobilière repose donc sur une posture idéologique déconnectée de la réalité.
D’autant plus irréaliste que ses initiateurs ne savent par exemple pas quoi répondre à l’objection de la pierre-papier. Les actions investies dans l’immobilier doivent-elles être exonérées au titre de la bourse ou taxées à ce nouvel ISF au titre de la pierre ? En allant plus loin, un loueur en meublé professionnel pourra-t-il être exonéré au titre des biens professionnels ? Autant de questions essentielles qu’il suffit de poser pour réaliser l’inanité du projet en cours.
Il n’est d’ailleurs pas certain que le Conseil constitutionnel lui-même ne s’interroge pas sur la conformité d’un tel dispositif, empreint tout à la fois de paradoxes et d’incertitudes juridiques.
Olivier Bertaux, expert fiscal de Contribuables Associés
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